Adım adım kentsel dönüşüm

Deprem kuşağında bulunan Türkiye daha önce yaşadığı depremlerde yönetmeliklere uygun olmayan dayanıksız binalar nedeniyle ciddi can ve mal kayıpları yaşadı. Son yaşanan İzmir depreminden sonra bir kez daha gündeme gelen Türkiye’de kentsel dönüşüm ile ilgili detaylar sizler için hazırladık. İşte o detaylar:

Kentsel dönüşüm, yapıların mevcut yönetmeliklere uygun olarak yeniden yapılması veya var olan yapıların güçlendirilmesi anlamına geliyor. Kentsel dönüşüm Türkiye’de tüm illeri ve ilçeleri kapsıyor. Hak sahipleri kendi seçtikleri firma ile depreme güvenli yeni binalarını inşa edebiliyor. Evinizin Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında yenilenmesi için öncelikle risk tespitinin yaptırılması gerekiyor. Bunun için yapılması gereken tek şey, tapu ve nüfus cüzdanı fotokopisiyle ilgili kuruluşa başvurmak… Risk tespit edilmesi durumunda sürecin ikinci adımına geçiliyor. Bu süreç de hak sahiplerinin yıkım kararı almasıyla başlıyor; tahliye ve yeniden inşa kararlarının alınmasıyla sona eriyor. Ardından süreç risk taşıyan binanın yıkılması ve yeniden inşasıyla neticelendiriliyor.

Faiz desteği ve kira yardımı

Kentsel Dönüşüm süreci bu şekilde özetlense de sürece dair merak edilenler bununla sınırlı değil. En çok merak edilen konuların başında, binanın yıkım ve yeniden inşa süreci boyunca hak sahipleri ya da kiracıların barınma ihtiyaçlarının nasıl giderileceği geliyor. Bu konuda devlet tarafından alınan tedbirler mevcut. Öncelikle, devlet tarafından tahliye, yıkım ve yeniden inşa süreci için öngörülen süre boyunca hak sahibi ya da kiracılar için barınma alternatifleri sunuluyor. Bunun mümkün olmadığı durumlardaysa kira yardımı yapılarak süreç boyunca kimsenin mağdur olmaması sağlanıyor.

Bu süreçte konutlarını yeniden inşa etmek isteyen hak sahiplerine, riskli yapılarda en az 1 yıl oturan kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerine ve konutu riskli yapı olarak tespit edilen ve farklı bir konut almak isteyen maliklere kentsel dönüşüm kredisinden yararlanma imkanı sağlanıyor. Ayrıca bu kredi devlet destekli olduğu için birçok vergi avantajına da sahip.

İsterseniz evinizi siz dönüştürün

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı evini ya da işyerini dönüştürmek isteyenlere kredi desteği vereceğini açıkladı. Kredi hem yıkım hem de yapım için verilecek. Konutunu veya iş yerini kendi imkanları ile yapmak isteyenlere açılan kredinin yüzde 25’i peşin, geri kalanı ise inşaatın ilerleme oranı dikkate alınarak 3 eşit taksitte hak sahibinin hesabına aktarılacak. Kredi desteği hem vatandaşlara hem de inşaat şirketlerine yeni bir alternatif sundu. Siz evinizi kat karşılığı anlaşma ile müteahhide vermek zorunda değilsiniz. Belli bir firma seçip ona hakedişini ödeyerek işinizi yaptırabilirsiniz. Bu modelle firma ile bir oran anlaşması olmadığı için evinizin metrekaresi de küçülmeyecek. 100 metrekareye kadar olan konutlar için 120 aya,101-150 metrekare konutlar için 84 aya,150 metrekareden büyük konutlar için 60 aya, 50 metrekareye kadar olan işyerleri için 48 aya, 50 metrekareden büyük işyerleri için 36 aya, kadar taksitlendirme yapılıyor.   

Riskli yapı sahibi, kira yardımı almak veya faiz desteğinden yararlanmak için bir tercih yapmak zorunda. Her ikisinden de birlikte yararlanamaz. Maliklerin kendi aralarında, kira yardımı ve kredi desteği konusunda anlaşma yapması şartı bulunmamaktadır.

Kira yardımını kimler alabiliyor?

Kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen binalarda yaşayan vatandaşlara, bina bitim süresine kadar verilen kira yardımına kentsel dönüşüm kira yardımı deniliyor. Bu kira yardımını vermekteki temel amaç, binası yenilenen vatandaşın mağduriyetini önlemek. Binayı yenileyen firma ile yapılan anlaşma doğrultusunda kira yardımı verilebileceği gibi bazı şartlar sağlandığında devletten de kentsel dönüşüm kira yardımı alınabiliyor. Kentsel dönüşüm kira yardımından faydalanabilmeniz için binanızın riskli yapı grubunda olduğu için yeniden yapılıyor olması gerekiyor. Binanız için ilgili kurumdan riskli bina raporu aldıysanız ve yaşadığınız bölgede kentsel dönüşüm uygulanıyorsa, binanızın yeniden yapılması durumunda kentsel dönüşüm kira yardımı alabilirsiniz. Kentsel dönüşüme ilişkin 6306 Sayılı Kanun'un yönetmeliğinde önemli değişiklik yapıldı. Resmi Gazete'de yayımlanan karara göre riskli alanda bulunan konutların kentsel dönüşüme girmesi halinde kira yardımı süresi 36 aydan 48 aya çıkarıldı. Riskli yapılarda ise kira yardımı süresi 18 ay olarak devam ediyor.

Ayrıca  dönüşüm projeleri özel hesabının finansman durumu gözetilerek Bakanlıkça uygun görülmesi halinde kira yardımının ilk 12 aya kadar olan kısmı peşin olarak ödenebilecek

Riskli yapı tespiti ve yıkım masraflarını kim öder ?

Riskli yapı tespitleri ve yıkım işlerinin masraflarını malikler karşılayacaktır. Riskli yapı tespiti ile yıktırma işlemlerinin Bakanlık veya İdare tarafından yapılması hâlinde, tespit işleminin masrafı ile yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu müdürlüğünce, binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunulacaktır.

Riskli binanın yıktırılması süreci nasıl işleyecek?

Riskli bina tespitinin kesinleşmesinden sonra bu binaların yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilecek, bu süre içinde riskli binaların yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilecek, yıktırılmamış ise 30 günden az olmak üzere ek süre verilecek ve verilen bu süreler içinde maliklerce riskli yapılar yıktırılmaz ise, yıktırma işlemleri mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından gerçekleştirilecektir.

Doğru müteaahit seçmek önemli

Kentsel dönüşüm çalışmaları ağırlıklı olarak müteahhit firmalarla yapılan kat karşılığı anlaşma üzerinden ilerliyor. Arsa sahipleri bir firma seçiyor, pazarlık yapıyor. Firma da hak sahiplerine verdikleri pay dışında kendilerine kalan bölümü satarak işi finanse ediyor. İnşaat şirketleri ile yapacağınız kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı feshi mümkün olmayan ve mahkeme tarafından feshi mümkün sözleşmelerdir. Sözleşme imzalandıktan sonra müteahhitten vazgeçmek kolay olmadığı için ince eleyip sık dokumalısınız. Bu açıdan müteahhit seçimi oldukça önem arz ediyor. 

Kanun’un uygulanması ile ilgili en doğru bilgiler; Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri ile Alo 181 hattından alınabilir.