"4 Milyon Evi Kime Satacağız?"

Gayrimenkul sektörü hızla büyüyor ancak talebin yüzde 60’ı için gerekli olan konut üretilemiyor. Alt ve orta gelir grubu mevcut fiyatlara ulaşmakta zorluk geçerken, orta üst ve lüks üretimde arz fazlası yaşanıyor. Kısır döngü haline gelen devam eden bu süreçte ev sahibi olmayanların sayısı ve lüks konut sayısı hızla artıyor. Peki dar gelirli için ev hayal mi?  Konut Geliştirici ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ömer Faruk Çelik’e göre Başbakan Ahmet Davutoğlu’nun açıklamaları bu soruna çözüm müjdesini veriyor. İnşaat sektörünün arsa maliyetlerindeki artış ve yüzde 13’ü geçen dolaylı vergi yükü nedeniyle uygun fiyatlı konut geliştiremediğini belirten Çelik, “Eskiden yüzde 35 arsa, yüzde 35 inşaat maliyeti, yüzde 10 vergi hesabı yapılırdı. Şimdi arsa maliyeti yüzde 50’ye çıktı ve kâr marjı yüzde 5’e düştü. Bu durumda sektörün alt gelir grubu için üretim şansı yok” dedi.

İş modeli değişmeli

Çelik, alt gelirliye ev için vergi düzenlemesi ve arsa yaratma formülünün işe yarayacağını söyledi. İnşaat sektörü üzerindeki vergi yükünün azaltılması ile ev fiyatlarının düşeceğini belirten Çelik, arsa krizinin de TOKİ desteği ile aşacaklarını belirtti. TOKİ’nin iş modelini değiştirmesi gerektiğini belirten Çelik, “TOKİ 2002 yılında dar gelirliye ev üretmek için çalışmalara başladı. Arsa konusundaki avantajı sayesinde uygun fiyatla satış yaptı. TOKİ bu pazarı girince özel sektör çıkmak zorunda kaldı. Çünkü kimse TOKİ avantajlarıyla rekabet edemez. Ama şimdi pazarda ev almak isteyen çok ciddi dar gelirli var ve TOKİ buna tek başına yanıt veremez. Bu durumda TOKİ oyun kurucu olmalı ve özel sektörün önünü açmalı. Kentsel dönüşüm bu anlamda büyük fırsat. Buradan yaratılacak arsa dar gelirliye ev üretmek için kulanılmalı” dedi.

Bu evleri kime satacağız?

Gayrimenkul sektörünün üretimde orta üstü gelir grubu ve lüks üretime odaklandığını belirten Çelik, önümüzdeki yıllarda bunun sorun yaratacağına dikkat çekti. Özellkle kentsel dönüşüm sürecinde plansız bir üretim yapıldığını belirten Çelik, “14 miyonluk İstanbul’da 4 milyon ev olduğunu kabul edelim. Kentsel dönüşümle bu sayı 8 milyona çıkacak. 4 milyon evi eski sahibine verdiniz. Yeni 4 milyon evi kime satacağız?  Fikirtepe’de metrekaresi 7 bin liradan 50-60 bin ev yapılacak. Pazarda bu segmentte bu kadar talep yok” dedi.

Rant vergisi vatandaşı vurmamalı

2015 yılında başlaması beklenen rant vergisi uygulamasını değerlendiren Ömer Faruk Çelik, “Uygulamayı destekliyoruz. Ancak 3. köprü, metro yapıldı diye vatandaşın evi ve dükkanından vergi alınması büyük haksızlık olur. Türkiye’de halkı yüzde 70’ı oturmak için ev alıyor. Ama bir alanda imar değişikliği varda kamu bundan payını almaı. İmarda artış değil, azalma varsa da bu defa arsa sahibinin mağduriyeti giderilmeli” dedi.

Yasalar ölü doğuyor

Ömer Faruk Çelik’ye göre Yeni Tüketici Kanunu ölü doğru. Daha önce yürülüğe giren Kentsel dönüşüm Yasası, İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu ve Yapı Denetim Kanunu’nun acil çözümler olarak, planlanmadan hazırlandığını ve hedefine ulaşmadığını belirten Çelik, “Ankara’dan birinin, pazarın gerçek durumunu bilmeden yaptığı düzenleme uygulamada amacına ulaşmıyor. Şimdi Yeni Tüketici Kanunu’nda ev alan teslime kadar yüzde 2 ceza ile iade hakkı veriliyor. Tabi tüketici korunsun ama beyaz eşya satmıyoruz. Olası bir krizde ev sahipleri ‘yüzde 2 ceza öderim evimi alın’ derse bunu ödemeyecek firma yok. Çünkü para şantiyede yatıyor. Firmalar iflas eder, evler bitmez ve asıl tüketici o zaman mağdur olur” dedi. Kanun kapsamındaki bina tamamlama sigortası ile yarım kalan inşaatların önüne geçileceğini belirten Çelik, henüz gerekli altyapının hazırlanmadığını ve sigorta sisteminin işlemediğini söyledi.

İnşaatta vergi payı nedir?

KONUTDER yaptığı bir çalışma ile inşaat sektöründeki karllılık oranı ve vergi yükünü ortaya çıkardı. 12 bin metrekare alanda 120 metrekareden 100 konut yapılan bir proje örnek alındı. Metrekare satış fiyatı 3 bin TL, inşaat maliyeti bin 200 TL ve arsa sahibi payı yüzde 40 kabul edildi. Bu hesapla 36 milyon hasılat, 14 milyon 400 bin inşaat maliyeti ve 14  milyon 400 bin arsa sahibi payı kabul edildi. Bu durumda firmanın brüt karı 7 milyon 200 bin lira oldu.  Bu proje için firmanın ödediği vergi kurumlar vergisi hariç 4 milyonu aşıyor. Yüzde 11.14’lük vergiye yüzde 2’lik tapu harcı da ekleniyor. KDV oranı yüzde 18 ise projenin hasılatının yüzde 31’i vergiye ödeniyor. Dolaylı vergiler konusunda yapılacak bir düzenleme ile maliyetlerin düşeceği ve bunun da fiyatlara yansıyacağı belirtiliyor.