Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü (GHE) ve ManagementPlus Danışmanlık işbirliğiyle gerçekleştirilen 'İstanbul'da Kentsel Dönüşümün Geleceği ve Fikirtepe Çözüm Çalıştayı' sonrası yapi.com.tr'nin sorularını yanıtlayan avukat Ali Yüksel, Fikirtepe'nin artık kronikleşen bir sorun olduğunu vurgulayarak; "Şu anda yapılacak şey, belki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın gelinen noktada kamunun payını görerek ve yapılan hataları üstlenerek; buraya bir avantaj sağlaması olabilir" dedi. Karmaşık malik yapısı dikkate alınmadan başlatılan ve kimi zaman gaza, kimi zaman da frene basılarak bugünlere gelen Fikirtepe projesinin artık kronikleşen bir sorun olduğunu kaydeden Yüksel; geçmişte Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm projesi için özel kanun çıkarıldığını anımsatarak, Fikirtepe için de özel bir kanun çıkarılabileceğine işaret etti.
Fikirtepe nasıl bugünlere geldi?
Fikirtepe, kentsel dönüşüm yasası çıkmadan önce kentsel dönüşüme başlayan bir yer. O da Büyükşehir Belediyesi’nin bir imar plan tadilatıyla, ‘arsaların birleştirilmesiyle ada bazında imarı yükseltiyorum; 4,14 emsal veriyorum’ kabulüyle başlayan bir süreç. Belediye daha sonra bundan geri adım attı. Planlar iptal oldu; kendini dışlanmış hisseden Kadıköy Belediyesi, yapılan değişikliklere taraf olmadı.
Özellikle 4 yıl öncesinde İstanbul’da büyük bir arsa sorunu olduğunu görüyoruz. Yeterince arsa üretilemiyordu, 2B henüz ortada yoktu, birçok yer plansızdı. Plansız İstanbul’da şehrin ortasında kalmış planlı bir alan olan Fikirtepe çok cazip göründü; bir de kolay gibiydi, çünkü çoğu gecekonduydu ve içindekilerin aza razı olacak gibi bir durumları vardı. Ancak, karmaşık malik yapısı dikkate alınmadı; bir parselde 10’larca malikin olduğu, 10 metrelik yerlerin dahi olduğu bir yerden bahsediyoruz. Bu arada üzerinden de 3-4 seçim geçti. Hem gerçekler, hem halkın nabzı, hem de müteahhitlerin talepleri doğrultusunda kimi zaman gaza, kimi zaman da frene basıldı. Bugüne gelindiğinde iyice çıkmaza girilmişti; hükümet bu konuda tedbir almakta geç kaldı, bölgeyi riskli alan ilan etti. Ama ilan edildiğinde de karmaşık bir durum vardı; çünkü her adada müteahhitler 2 yıldır çalışıyordu, bir kısmında sözleşmeler imzalanmıştı, oranlar aşağı yukarı belli olmuştu, yüzde 50 – 63 arasında oranlar söz konusuydu. Bu oranları yüksek bulan güçlü müteahhitler, bölgeye girmekten imtina ettiler. Yılda 5 – 10 bin daire üreten müteahhitler girmediler; çünkü onların verdiği oranlar yüzde 45 – 50 arasıydı. Ama Fikirtepe’yi kendi geleceği için vizyon olarak gören, her ne olursa olsun burada yer almalıyım diyen müteahhitler, aracılar, oranları yüzde 55’in üzerine çektiler. Elbette anlaşan ciddi müteahhitler de var; ama onların elinde sözleşme imzalamayanları ikna edecek ciddi bir silah yoktu. Ancak pazarlıktı silahları. Doğaldır ki 200 – 300 malikin olduğu bir adada herkesle yüzde 100 anlaşmak mümkün değil.
Bölgenin riskli alan ilan edilmesi sürece nasıl yansıdı?
6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu çıkınca bir beklenti oluştu; bu beklenti sonucu, bir çözüm olacağı düşüncesiyle hükümet burayı riskli alan ilan etti. Etti ama bu defa da mahallenin dönüşümünü Bakanlık kendi mi yapacak, yoksa müteahhitlerin yaptıkları sözleşmeye sadık mı kalacak sorusu gündeme geldi. Burada birkaç senaryo vardı. Bakanlık, müteahhitlerle birlikte bir çalışma yapabilirdi ya da TOKİ’yi, KİPTAŞ’ı sokup proje ortağı gibi girebilirdi. Öyle yapmadı; belki yine siyasi etkiler devreye girdi ve müteahhitlere “Siz anlaşın, anlaşmayanları da ben kamulaştırma tehtidi ile o noktaya getiririm” dedi. Ama bu da riskli bir durum; çünkü kamulaştırma çıpası yeni Bakan tarafından çok da kullanılmak istenmiyor. Bu yumuşak politikadan müteahhitler de vatandaşlar da etkileniyor. Diğer taraftan vatandaş açısından tek problem yüzde olayı değil; firma güvenirliği problemi var. Geçen süreçte firmalar mal sahiplerine, aracılara, plancılara, projecilere, mimarlara ciddi paralar ödediler; buralarda ofis açtılar, başka projeleri askıya aldılar. 2 yılda bitirmeyi planlıyorlardı; ancak 4 yıl olmasına rağmen henüz başlayamadılar bile, hatta daha bir 2 yıl daha başlayamayacak yerler var. Bu da ciddi bir sermaye kaybı; firmaların bazıları iflas etti, bazıları da iflas noktasına geldi. Bu arada birkaç puan farkla devrederim diye düşünen mali yapısı zayıf bazı firmalar, devir yetkileri olmadığı için maliklerle mahkemelik oldu. Ortak alanlar oldu, ama getirdikleri sıcak para dönmeyince bo ortaklardan da çekilenler oldu. Yurtdışı fonlar girmediler; çünkü hukuki anlamda buradaki durumu çok da sağlıklı bulmadılar. Sözleşme imzalamaya yanaşmayanlar, iyi niyetli olduklarını ancak kendilerine sağlam bir firma gelmediğini; zayıf buldukları mevcut firmanın bir teminat göstermesi durumunda imza atacaklarını söylüyorlar. Haklı olarak, işe başladığında iflas ederse ya da bizi bağlayıcı bir karar alırsa biz ne yaparız diyorlar.
Fikirtepe örneği, bize mevcut ‘kentsel dönüşüm’ modeli hakkında ne söylüyor?
İstanbul özelinde bakarsanız, kentsel dönüşüm başlamış yerlerin yüzde 80’i bir aciliyet taşımıyor. Nüfusun yoğun olduğu, binaları eskimiş yerlerin çoğunda daha kentsel dönüşüm başlamadı, başlayamadı. Çünkü emsaller yetersiz ya da mülk sahiplerinin gelir durumu yenileme için yeterli değil. Bu da dönüşümü engelleyen başka bir durum. Oralarda başka çıpaların devreye girmesi gerekiyor. Örneğin bu yerlerdeki imar kaybı, başka yerlerle telafi edilebilir; çünkü kanunda ‘imar transfer hakkı’ var. Ya da 2B’den çıkan arazilerden verilebilir. Fikirtepe, problemlerini saymazsak, bu anlamda nispeten daha kolay bir lokma.
Kentsel dönüşümde, ayrıca TOKİ’nin fonksiyonları yeterince çalıştırılmıyor. Devlet, TOKİ ve Emlak Konut aracılığıyla kendi arazilerini büyük müteahhitlere verip büyük üretimler yapıyor; ama onlar ticari, üst segmente yönelik. Halbuki 1000 – 2000 TL maaş alan birine verecek şekilde konut üretilmeli. TOKİ’nin ve Emlak Konut’un kuruluş amacı sosyal konut üretmek; ama 750 bin – 1 milyon TL’lik daireyi kim alabilecek? Bunun ele alınması lazım.
Kentsel dönüşüm, ödeme gücü zayıf olan kesimi şehrin dışına atma dönüşümü olmamalı. Fikirtepe’de yaşayan 35 – 40 bin kişinin muhtemelen 20 bini, beyazların sınırından girmesi yasak olan siyahlar gibi dışarı atılacak. Buradan dışarı atıyorsun, ama nereye koyacaksın? Burada onlar için de üretmek lazım; çünkü sonuçta kimi fırında, kimi takside, kimi bakkalda, kimi de kahvede çalışıyor. Kente, onların da bir katkısı var. Onlar düşünülmediği için kentsel dönüşümün sosyal tarafı zayıf gidiyor.
Fikirtepe’deki tıkanıklığı aşmak için şu an ne yapılabilir?
Şu anda yapılacak şey, belki Bakanlığın gelinen noktada kamunun payını görerek ve yapılan hataları üstlenerek; buraya bir avantaj sağlaması olabilir. Geçmişte oldu, 1994’te Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Kanunu çıkmıştı; Fikirtepe için de özel bir kanun çıkarılabilir… Çıkarılacak bu yasa ile müteahhitlerden şimdiye kadar anlaştıkları bölümleri tamamlamaları istenebilir; TOKİ’ye ya da Bakanlığa yetki verilerek, tamamlanmayan kısımlar da TOKİ ya da Bakanlık fonlarından karşılanabilir. Çünkü zaten TOKİ de bu işler için kurulmuştu; Fikirtepeliler de çoğunlukla yoksulluk insanlar, dolayısıyla amacına daha uygun bir yer bulamaz.
Fikirtepe artık kronikleşen bir sorun oldu; yapılan birkaç proje de ortada kırık bir diş gibi kalacak. Bir tarafta lüks birkaç bina, bir tarafta da yıkıntılar olacak ve bu da güvenlik vs gibi problemleri oluşturacak. Bu hem mal sahiplerini, hem de müteahhitleri düşündürüyor. Bakanlığın firmalara bir süre tanıyarak, belki kredi açarak, teminat isteyerek bir çözüme gitmesi gerekiyor.
Konferansta herkes hukukun kendilerini yeterince güvence altına almadığından yakındı. Bir avukat olarak siz ne anlıyorsunuz bundan?
‘İyi kanun yoktur, iyi uygulayıcı vardır’ şeklinde bir deyiş vardır. Hukuk aslında çoğu şeyi içeriyor. Burada, bütün kurumlarda olduğu gibi, Adalet teşkilatında da olan gevşeme, bütün mesleklerde biraz olan laubalite, var olan korumayı etkin kullanmayı engelliyor. Yoksa, birbirleriyle çelişseler bile, gayet modern yasalarımız var. Bizim eski ceza kanunumuz İtalya’dan, ticaret kanunumuz Almanya’dan, medeni kanunumuz da İsviçre’den alınmıştır. Sonra çıkan bağımsız kurullar, bizim karasal hukuk sistemimize çok yabancı olan Anglosakson İngiltere ve Amerika’dan alınmıştır. Halen geçerli olan idari hukukumuz da Fransa’dan alınmıştır. Kendine özgü olmayan, böyle enterasan bir çorba yani. Doğal olarak bu yapı içinde olaylara, hukuka, devlet mekanizmasına, hakka, mahkemeye bakış da karmaşık. Mesela vatandaşa niye evini birisi yıkarsa Adliye’ye giderken, devlet yıktığı zaman İdare Mahkemesi’ne gittiğini anlatamazsın. Bana birisi resmi görevli iki kişi saldırırsa, saldırgan vatandaş için Adliye’ye yani ceza mahkemesine gideceğim; ama öbürü için ancak vali izin verirse mahkeme sürecini başlatabileceğim. Bunlar, gerçekten adaletsizliğin temelinde olan şeyler; hukuk, kendince bir kesimi korumuş. Aslında biz buna hukuk da demiyoruz; kanun bu. Çünkü hukuk, olması gerekeni içermeli; ama kanun, yanlış da olabilir. Madem ki hukuk meşruluğunu halktan alıyor, o halde onların menfaatlerini korumalı.
Öye yandan hukukçuların bile mevcut uygulamalara isyan ettiği bir dönemden geçiyoruz; hukuka olan güven her geçen gün daha da azalıyor.
Adalet sistemi, ülke insanının ivmesinin biraz gerisinde kaldı. Zaten son 15 – 20 yılda da pek çok kanun sıkça değişti; Medeni Kanun, Borçlar Kanunu, Ticaret Kanunu, Ceza Kanunu gibi temel yasalar da değişti. Bu değişiklikler, bir yenilme ihtiyacının görüldüğünün göstergesi; fakat yapılan değişikliklerin yeterli fonksiyonu sağlayıp sağlamadığı da tartışmalı. Acaba uygulayıcılar bu yenileme ihtiyacının temel saiklerini görüyorlar mı? Bence bu konuda biraz problem var. İyi bir uygulayıcı, yasanın özünü de kavramalı. Oysa yasanın gayesine uygun yorum yapılmıyor, şekle bakılıyor, vatandaş hakları önemsenmiyor; ortada böyle bir gerçek var. Hukuk için de, bir zamanlar mimarlığın önemsenmemesi gibi bir anlayış var. Darbe dönemlerinde darbe yapan güçler kendi emirlerini her şeyin üstünde saymışlardır; ama demokrasinin giderek geliştiği ortamlarda bunu algılamak zor. Yasalara ‘mahkemeye gidemezsin, aksi halde hakkın düşer’ ya da ‘mahkeme yürütmeyi durdurma kararı veremez’ şeklinde özel maddeler konması, hukuki süreçlerin uzamasından kaynaklanan bir korku olabilir; ama ‘hukuku boşver’ anlamı da çıkabilir. Bunu tehlikeli buluyorum. Çünkü insanlar anlaşamadıkları zaman mahkemeye giderler; modern hukukta devlet de bir vatandaş gibidir, bir tüzel kişidir ve vatandaş onu mahkeme huzuruna getirebilmeli. Getirdiği zaman da eşit olmalı; hakim, ‘benim maaşımı devlet veriyor’ diye çekinmemeli, sürülürüm, yükselemem diye korkmamalı. Aksine doğru karar verenler ödüllendirilmeli.
Fikirtepe probleminin çözülmesi için hukukun yapabileceği bir şey var mı?
Şu andaki pozisyonda vatandaş, müteaahit, devlet üçlüsünde bir memnuniyetsizlik, yargıya taşınma olacak. İnsanlar birbirlerine girmiş durumda. İflas eden bazı müteahhitler, insanlara haklarını geri vermiyor; en az 5 – 10 yıllık uzun bir mücadele demektir bu. İmza atmayanların yerlerinin kamulaştırılması sürecinde bu kamulaştırmalar iptal olabilir; bu da 4 – 5 sene. Müteahhit kötü çıkarsa, iskan alamayıp kaçak proje yaparsa ya da vatandaş dairesini teslim alamazsa, 5 – 10 senelik bir mücadele. Ben, hukuka gitmeden, sağduyunun çözmesini diliyorum.
Sunumunuzda, ‘kente zarar verme suçu’ndan bahsettiniz. Bunun çerçevesi nedir ve neden gerekli?
Kentlerin yeşil alanlarının bozulmasından ve bugünkü haline gelmesinden bahsediyoruz; temelde hepsinde yöneticilerin, yani idarecilerin hataları var. İstanbul neden böyle yoğun bir gecekondulaşmaya, yapılaşmaya teslim oldu? O zamanki yöneticiler planlama yaptılar da vatandaş mı plansız yerlere yerleşti? Vatandaş, müteahhit bina yapıyor; ama bunun iznini kim veriyor, belediye ya da Bakanlık değil mi? O halde öncelikle o izinleri verenlerin cezalandırılması lazım. Belediye meclislerine plan tadilleri geliyor… Plan tadili istemek vatandaşın doğal hakkıdır; ama bir meclis, oranın planını daha önce yapılmış planların bütünlüğünü bozacak şekilde değiştiriyorsa, o belediye meclisi üyeleri cezalandırılmalı. Belediye meclisi üyeleri kendilerini TBMM üyeleri gibi düşünüyorlar; tamamen cezadan ari, bağımsız görüyorlar. Bu çok yanlış; bir memurun görevini kötüye kullanmasının cezası 2 seneden başlıyor, ya meclis üyesi kötüye kullandığı zaman? Bu ‘görevi kötüye kullanma’nın cezalandırılması lazım. Aslında bizde kaçak yapıların azalması, Ceza Kanunu’na ‘arsa sahibi ve müteahhiti birlikte cezalandırırım’ maddesinin konulmasıyla oldu. Şimdi kaçak yapamayanlar, plan tadili yoluna gidiyor.
Yorumlar
Henüz yorum yapılmadı